Арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрел своего рода уникальный кейс, в котором объединились и вопросы сдачи в аренду государственного имущества, и расторжение договора в связи с невозможностью использования такого имущества для целей, в соответствии с которыми оно предоставлялось, и взыскание расходов на проведенный ремонт помещения. По мнению юриста практики недвижимости и строительства Ксении Алферовой, при новом рассмотрении дела иск предпринимателя будет удовлетворен, а комитету Росимущества будет отказано.
Предыстория спора
Предприниматель, став победителем аукциона, заключил с комитетом Росимущества договор аренды помещения в здании, являющемся памятником архитектуры. Цель сдачи в аренду: размещение хостела. В рамках исполнения договора вносил арендные платежи и произвел ремонт помещения для организации в нем хостела.
Позже судебным актом был установлен запрет на размещение в данном помещении хостела по иску собственников квартир, и более того, согласно правилам пожарной безопасности, помещение не соответствует данному назначению: отсутствует отдельный вход и противопожарные изоляционные перегородки. Привести помещение в соответствие противопожарным нормам не представляется возможным, т. к. здание является памятником истории и культуры.
Фактически арендодатель предоставил объект, который заведомо был непригоден для эксплуатации в качестве хостела, извлекал из этого выгоду в качестве арендных платежей, а также приобрел объект в качественно лучшем состоянии, чем до сдачи его в аренду. Предприниматель также отмечает, что направил Комитету письмо с требованием об изменении вида разрешенного использования, Комитет отказал в изменении вида разрешенного использования. В связи с невозможностью согласовать альтернативные виды использования объекта предприниматель направил Комитету письмо о расторжении договора с требованием о возмещении понесенных им расходов.
Стороны направили друг другу уведомления о расторжении договора и обратились в суд. Предприниматель требовал расторгнуть договор и вернуть оплаченные арендные платежи, а также расходы на произведенный ремонт. Комитет требовал расторгнуть договор и взыскать задолженность по арендной плате с предпринимателя.
Позиция суда
Суды двух инстанций удовлетворили требования Комитета, предпринимателю – отказали. Кассационная инстанция отменила принятые по делу судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, разъяснив следующее.
В случае если основания для уплаты предпринимателем арендных платежей отсутствовали, выводы судов об основании расторжения договора в связи с просрочкой в оплате арендных платежей не могут быть признаны правомерными. Судами первой и апелляционной инстанций также отказано предпринимателю во взыскании неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Суд апелляционной инстанции указал, что предпринимателем работы по производству неотделимых улучшений не согласовывались. Вместе с тем, согласно абзацу первому пункта 2.2.4 договора, арендатор обязуется за свой счет производить текущий ремонт объекта.
Судами не исследован вопрос о том, капитальный или текущий ремонт произведен арендатором. В исковом заявлении предприниматель ссылался на то, что произведены следующие работы: ремонт плинтусов и покрытий полов, устройство тепло- и звукоизоляции, устройство оснований полов, расчистка мела, шпатлевка поверхностей, снятие штукатурки с потолков, ремонт лепных розеток и погонных лепных изделий, покрытие поверхностей грунтовкой, окраска, оштукатуривание поверхностей и т. д. Кроме того, суду надлежит проверить, понесены ли предпринимателем расходы на ремонт помещения. Данные обстоятельства подлежат установлению при рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
В постановлении также суд ссылается на одну из ключевых позиций ВС РФ, которая указывает, что в случае, если арендатор лишается возможности использовать имущество в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении договора, стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении. Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Мнение эксперта
Как считает Ксения Алферова, указанная позиция разрешает вопрос о том, чьи же требования должны были быть удовлетворены в данном споре. Также она отмечает, что с высокой долей вероятности можно говорить о том, что при новом рассмотрении дела иск предпринимателя будет удовлетворен, а комитету будет отказано. Но спорным останется вопрос возмещения расходов на ремонт, удовлетворение которого зависит от доказательственной базы, представленной предпринимателем.
26 июня 2024 года, ЮК «Центральный округ».
