03.12.2025
В рамках круглого стола, организованного ТПП Воронежской области совместно с Ассоциацией «Русское общество оценщиков», были рассмотрены законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 января 2026 года, в сфере государственной кадастровой оценки
18 ноября в конференц-зале ТПП Воронежской области в формате круглого стола прошло расширенное заседание Комитета палаты по экономике и рынку недвижимости, оценочной и судебно-экспертной деятельности, кадастру и консалтингу (председатель комитета – Виктория Круглякова). Тема круглого стола – «Новые этапы государственной кадастровой оценки – перспективы проведения и расширение области применения».
В мероприятии приняли участие президент ТПП Воронежской области Сергей Петровский, заместитель министра имущественных и земельных отношений Ольга Калагастова, и.о. уполномоченного по защите прав предпринимателей в Воронежской области Владимир Семынин, директор ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» Ирина Латынина, руководители и сотрудники компаний – членов Торгово-промышленной палаты Воронежской области, оценщики недвижимости, государственные судебные эксперты, риелторы. Модератором события выступила вице-президент РОО, председатель профильного комитета палаты, генеральный директор компании «Финкон Эксперт» Виктория Круглякова.
Открыв работу круглого стола, Сергей Петровский поприветствовал его участников и отметил важность и актуальность проведения мероприятия в связи с расширяющейся сферой применения кадастровой стоимости.
– Как известно, в ближайшем будущем нас ожидает целый ряд налоговых и арендных новаций, касающихся бизнеса, и вопросы, связанные с землей, с кадастровой оценкой, с налоговыми начислениями на землю, безусловно, волнуют предпринимательское сообщество, – отметил Сергей Владимирович.
В свою очередь, Виктория Круглякова поблагодарила руководство палаты за многолетнюю поддержку работы профильного комитета и инициатив, исходящих от него.
– Тема кадастровой оценки остается крайне актуальной в течение уже многих лет. При этом область применения кадастровой стоимости постоянно расширяется, поэтому мы решили провести сегодняшний круглый стол, чтобы обменяться информацией о том, что ожидает владельцев недвижимости в ближайшие два года, каковы планы развития системы ГКО на территории Воронежской области, – пояснила Виктория Марковна.
Заместитель МИЗО Воронежской области Ольга Калагастова в своем выступлении напомнила, что сегодняшняя система определения кадастровой стоимости существует с 2018 года. Действующим игроком на этом рынке в регионе является Центр государственной кадастровой оценки (ЦГКО) Воронежской области, подведомственное учреждение министерства. В 2025 году в работе ЦГКО произошли серьезные изменения, в связи с чем Ольга Александровна представила участникам круглого стола нового руководителя этого учреждения – Ирину Латынину.
– За прошедшие годы мы многому научились, набрались опыта, и сегодня мы с уверенностью оцениваем перспективы двух ближайших лет: в 2026 году мы будем проводить государственную кадастровую оценку земель всех категорий (это порядка 1,2–1,3 млн объектов) и в 2027 году мы сосредоточимся на оценке объектов капитального строительства – это свыше 2 млн объектов, – поделилась планами работы Ольга Калагастова.
Говоря о грядущих нововведениях, замминистра напомнила присутствующим, что с 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка во всех субъектах РФ должна проводиться с использованием компонентов Национальной системы пространственных данных (НСПД). В связи с этим какое-то время оценка будет производиться параллельно обоими способами – традиционным, как в 2020-2021-м и последующих годах, и в рамках системы НСПД, пояснила Ольга Александровна.
Министерство также плотно работает с оценочным сообществом в рамках деятельности комиссии по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, и это сотрудничество все это время происходило крайне результативно, чего, к слову, не наблюдалось в некоторых других регионах, продолжила спикер. Не исключено, что с 1 января 2026 года эта комиссия прекратит свою деятельность в связи с регламентом статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». При этом региональное оценочное сообщество надеется на то, что реализация нововведения может быть приостановлена, так как сегодня на уровне субъекта Российской Федерации воронежцы довольны тем механизмом, который сейчас существует.
Это подтверждается данными за последние два года: наблюдается существенное снижение количества судебных исков и обращений в комиссию. Не поддерживают «систему 22.1» и некоторые другие регионы – Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленобласть, Татарстан и т. д. Таким образом, есть надежда, что Росреестр услышит объединенный голос оценочного сообщества.
Далее слово было предоставлено директору ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» Ирине Латыниной, которая рассказала о перспективах работы своего учреждения. По словам Ирины Александровны, одной из серьезных проблем остается качество исходных данных, которые поступают в ЦГКО для кадастровой оценки. По-прежнему в значительном количестве отсутствует координатная привязка, у некоторых объектов не указан вид разрешенного использования, отсутствует информация о годе постройки, материале стен и т. д. В связи с этим руководитель ЦГКО призвала собственников недвижимости к тому, чтобы они с повышенным вниманием относились к характеристикам своих объектов, внесенных в ЕГРН, поскольку это сильно влияет на кадастровую стоимость: в случае отсутствия какой-либо характеристики приходится применять допущения, которые в итоге могут снижать точность расчетов.
Участники заседания обсудили и другие изменения, которые произойдут с наступлением 2026 года, – в частности, презумпцию использования всех нежилых помещений первых этажей многоквартирных домов в качестве торгово-офисных помещений. Было отмечено, что в 2025 году, до наступления нового налогового периода, у правообладателей есть возможность подачи информации, опровергающей данные о коммерческом использовании таких объектов.
– У нас на сайте есть предварительный перечень этих помещений, и мы убедительно просим собственников ознакомиться с ним, – предложила Ирина Латынина. – Если собственник видит себя в этом списке и при этом у него помещения на первом этаже многоквартирного дома не торговые и не офисные, он должен обратиться по этому вопросу к нам, и мы сразу внесем соответствующие изменения в наши данные.
Начальник отдела судебных экспертиз по производству строительно-технических и землеустроительных экспертиз ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Ирина Шипилова, вступив в диалог, подтвердила мнение коллег о том, что происходит уменьшение количества случаев оспаривания кадастровой стоимости через суд: в 2025 году (по сравнению с 2024-м) по объектам капитального строительства уменьшение произошло на 52%, а по земельным участкам – на 74%. Общее количество экспертиз за 10 месяцев 2025 года составило 193.
– В настоящее время больше оспаривается КС объектов капитального строительства, – уточнила Ирина Алексеевна. – И сами экспертизы стали многообъектными. При этом сроки экспертиз мы сократили: сейчас экспертиза делается в течение 30 дней.
Член комиссии по досудебному рассмотрению споров о кадастровой стоимости объектов Воронежской области, директор компании «Директ-Холдинг» Дмитрий Цыганков согласился с тем, что тенденция по уменьшению количества заявок, поступающих в комиссию, не может не радовать.
– Это говорит о хорошей работе, проделанной в предыдущие периоды, – сказал Дмитрий Анатольевич.
Мнение Дмитрия Цыганкова поддержал и второй представитель оценочного сообщества в региональной Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости – заместитель директора компании АО «Воронежстройинформ» Дмитрий Чернов.
Президент Ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова поделилась наблюдением: те владельцы недвижимости, которых не устроила кадастровая стоимость, стали чаще обращаться к риелторам с намерением избавиться от своих объектов, которые начали превращаться в финансовую обузу. Особенно это характерно для районов Воронежской области (в отличие от самого Воронежа).
– Когда к нам поступают заявки на продажу земли или каких-то коммерческих помещений в области, мы понимаем, что те, кто их продает, делают это, чтобы избавиться от бремени расходов, – констатировала Наталия Геннадьевна. – Достаточно высокая кадастровая стоимость не сопоставима с доходами тех, кто живет в регионе. Количество выставленных на продажу земель и коммерческой недвижимости выросло кратно. Расходы таковы, что решаются на продажу даже те, кто раньше не планировал ничего подобного. Раньше риелторы больше работали с квартирами, сейчас же стало много именно земельных участков. И в связи с этим сейчас становится актуальным вопрос об обучении риелторов оценке коммерческой недвижимости. Таким образом, действия государственных органов привели к увеличению такого рода сделок у нас. И в целом могу сказать: любые решения подобного рода очень сильно влияют на рынок недвижимости.
В финальной части круглого стола Владимир Семынин высоко оценил его значение для предпринимательского сообщества.
– Очень важно, что мы постепенно минимизируем расстояние между бизнесом и властью, – сказал Владимир Викторович. – Вот и в рамках данного круглого стола с одной стороны находятся представители исполнительных органов власти, а с другой – референтные представители предпринимательского сообщества. Не могу не отметить в этом смысле с положительной стороны Министерство имущественных и земельных отношений: я воочию вижу настоящих профессионалов и, обращаясь к деловому сообществу, могу смело сказать: министерство подходит к вашим проблемам индивидуально, с элементами дифференцированности. Экономика страны сейчас находится в не самом простом положении – хотя и далеко не катастрофичном, и в этой ситуации синергия власти и бизнеса нам крайне нужна. И я с чувством удовлетворения отмечаю: сегодняшнее мероприятие прошло именно в этом русле, власть стала еще чуть ближе к бизнесу.
– Мы всегда рады видеть на площадке палаты представителей исполнительных органов власти, ведущих диалог с предпринимательским сообществом, – поддержал выступающего Сергей Петровский. – Это наша земля, нам всем вместе на ней жить и работать. Поэтому нам нужно объединить наши усилия, чтобы и наша экономика росла, и чтобы бюджет не страдал, и чтобы бизнес чувствовал себя комфортно.
Подводя итоги работы круглого стола, Виктория Круглякова поблагодарила всех его участников за высказанные мнения и прозвучавшую полезную, разностороннюю информацию.
