2 июня в конференц-зале Торгово-промышленной палаты Воронежской области состоялась онлайн-конференция «Сохранение баланса арендных отношений в период пандемии. Возможность медиации». Мероприятие состоялось в рамках межрегионального онлайн-марафона «ОтВажный бизнес», его модератором выступил председатель согласительного комитета ТПП Воронежской области Эдуард Зубащенко (ООО ЮК «Зубащенко и партнеры»). В конференции принял участие первый вице-президент ТПП Воронежской области Сергей Петровский.
– В условиях продолжающейся пандемии коронавируса наша палата мобилизовала все имеющиеся в ее распоряжении ресурсы на решение проблем, возникающих у представителей предпринимательского сообщества, – пояснил Сергей Владимирович. – С начала пандемии в ТПП Воронежской области поступило свыше 500 обращений, касающихся признания форс-мажора в арендных взаимоотношениях. К сожалению, позиция Верховного суда и рекомендации ТПП РФ, основанные на этой позиции, не позволяют нам признать сегодняшние обстоятельства, связанные с арендными взаимоотношениями, форс-мажором. Однако наши неоднократные обращения в правительство Воронежской области и правительство Российской Федерации, отражающие позицию ТПП и других объединений предпринимателей, повлияли на нашу нормативную базу: появились варианты законодательного снижения нагрузки на бизнес – и арендаторов, и арендодателей. В результате возникли соответствующие законодательные акты областного и федерального уровня. Тем не менее проблемы остаются: далеко не всегда удается найти взаимопонимание за столом переговоров самим сторонам арендных отношений – арендаторам и арендодателям. Различные аспекты этих спорных вопросов я и предлагаю обсудить сегодня.
Взявший далее слово Эдуард Зубащенко обратил внимание участников конференции на перспективность медиативного подхода при разрешении упомянутых конфликтных ситуаций. Практически во всех случаях переговоров, свидетелем и участником которых был Эдуард Иванович, стороны в итоге пошли друг другу навстречу.
– В арендных отношениях ключевым словом является все-таки «отношения», – заметил председатель согласительного комитета. – А отношения бывают максимально взаимовыгодны и плодотворны, когда они долгосрочные. А долгосрочные отношения всегда строятся на доверии, диалоге, уступках.
По словам господина Зубащенко, возникающие в текущей ситуации убытки, связанные с арендными отношениями, приходится каким-то образом распределять между участниками этих отношений. В большинстве случаев убытки берут на себя обе стороны – как арендатор, так и арендодатель. Предлагаемая властями отсрочка арендных платежей не является оптимальным выходом из сложившейся ситуации, потому что это – прямые убытки для владельца недвижимости. Чаще происходило распределение убытков – пополам или в соотношении 30 на 70. Хотя были и отдельные случаи полного освобождения от арендной платы. Сохранить бизнес арендатора – в современных условиях арендодатель заинтересован и в этой стороне дела. Сейчас в целом наблюдается определенное сокращение, «сворачивание» бизнеса, и найти замену хорошему арендатору в таких обстоятельствах непросто.
Сравнивая переговоры с судебными разбирательствами, Эдуард Иванович назвал среди минусов последних наличие неизбежных судебных издержек, трату большого количества времени и, конечно же, чаще всего испорченные деловые взаимоотношения.
Участники конференции задали спикеру ряд вопросов. В частности, слушателей интересовало, как обезопасить себя от незаконных действий противоположной стороны, кем бы она ни была – арендатором или арендодателем. Эдуард Зубащенко посоветовал прежде всего опираться на все условия договора аренды, регламентирующие моменты его расторжения или моменты изменения договорных отношений. Любые новые договоренности Эдуард Иванович посоветовал закреплять письменно.
Отвечая на вопрос о тратах сторон на нотариальное заверение медиативного соглашения, господин Зубащенко озвучил цифру в 0,5% от суммы медиативного соглашения, отметив, что это меньше, чем судебные издержки – оплата госпошлины, расходы на юристов и т.д. В то же время такое медиативное соглашение будет иметь силу решения суда. В случае нарушения медиативного соглашения пострадавшая сторона может обратиться в арбитражный суд, и тот выдаст исполнительный лист. Прецеденты по заверению медиативных соглашений в Воронежской области уже есть.
– Бывают ситуации, когда стороны просто не слышат друг друга и не желают слышать, – подчеркнул спикер. – Медиатор же занимает всегда нейтральную позицию, что позволяет ему разрешить конфликт с учетом интересов обеих сторон.
Завершилась конференция предложением к предпринимателям обращаться при возникновении спорных вопросов непосредственно к Эдуарду Зубащенко, который заверил присутствующих в своем стремлении помочь всем обратившимся.
